Минулого тижня народний депутат і заступниця голови містобудівного комітету Верховної Ради Олена Шуляк представила новий законопроєкт, покликаний посилити правовий захист покупців житлової нерухомості на етапі будівництва.
Документ під складною назвою «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо захисту прав кредиторів об’єктів будівництва» вийшов дуже амбітним: він пропонує правки до шести кодексів, п’ятнадцяти законів, одного декрету Кабміну.
При цьому однією з цілей законопроєкту декларується зменшення ризиків появи недобудов в Україні.
Повинен зізнатися, що як глава холдингу «Київміськбуд», який прийшов на виручку інвесторам 20 проблемних об’єктів корпорації «Укрбуд», я давно чекаю відповідних змін.
Адже якщо подібна ситуація повториться, підставити плече може бути нікому, а людям роками доведеться чекати обіцяних квартир. Так які ж шляхи вирішення пропонують народні депутати?
Майбутня квартира — теж нерухомість
Законопроєкт пропонує ввести поняття «майбутній об’єкт нерухомості» і «об’єкт незавершеного будівництва», які будуть такими ж об’єктами цивільних прав, як і вже побудоване житло.
Вони можуть бути активами інвестиційних фондів, можуть передаватися в іпотеку. Але головне — такі об’єкти в обов’язковому порядку будуть вноситися до Державного реєстру прав на нерухоме майно.
А сам будинок повинен отримати ідентифікатор в Єдиній державній електронній системі в сфері будівництва.
За задумом депутатів це відразу відсіче недобросовісних забудовників і відвертих шахраїв. Державна реєстрація повинна проводитися ще до початку підготовчих робіт і стане обов’язковою умовою продажу будь-якої квартири або нежитлового приміщення.
Але при цьому можлива вона виключно з чинним дозволом на будівництво. Тобто таким чином виключать ситуацію, коли забудовник продає квартири, а дозвільна документація у нього до цих пір в процесі оформлення або відсутній в принципі.
Якщо будуть скасовані дозвіл або містобудівні умови, зупинені будівельні роботи — забудовник також не зможе продати жодної квартири, поки не вирішить всі проблемні питання.
Крім цього, автори законопроекту вважають, що така форма сприяє відкритості даних.
У реєстрі кожен зможе побачити, скільки продано квартир, і оцінити, скільки вже залучено коштів на будівництво будинку, що унеможливить подвійний продаж однієї і тієї ж квартири.
Нотаріус всьому голова
Але звідки нам знати, що всі ці вимоги і заборони дійсно будуть дотримуватися?
Автори законопроєкту знайшли просту відповідь — договори купівлі-продажу та нотаріуси. За їхнім задумом, угоди на первинному ринку нерухомості повинні полягати саме через такі договори, а ті в обов’язковому порядку завіряються нотаріально.
При цьому після оплати покупець отримує право власності, просто до введення в експлуатацію це буде право на майбутній об’єкт нерухомості.
Будь-які подальші зміни права власності, іпотечні договори — знову державна реєстрація і нотаріус. А останній кожен раз перевіряє право землекористування, містобудівні умови, дозволу на будівництво.
Тут не можу не відзначити, що поки всі в разі прийняття законопроєкту дочекаються таких змін тільки в 2022 році, «Київміськбуд» сам давно вибрав для себе саме такий механізм — нотаріальне укладання угод попередньої купівлі-продажу.
Саме тому ми як ніхто інший знаємо, що жоден нотаріус не оформить покупку квартири в будинку, де можуть бути хоч якісь проблеми з документацією.
Більше відкритості
Ще одне нововведення, запропоноване законопроєктом — максимально збільшити обсяг інформації, яку забудовник зобов’язаний надати інвесторові.
Мова як про само собою зрозумілі речі — дозвільнута будівельну документацію, дані про учасників проєкту — так і про більш «закриті» питання. Наприклад, про фінансову звітність замовника будівництва за останні два роки.
Більш того — серед іншого замовник буде зобов’язаний розмістити на своєму веб-сайті інформацію про вигодоодержувача, щомісячний звіт про хід будівництва (сьогодні це роблять деякі забудовники), інформацію про продані і непроданих площі, вартість квадратного метра (її теж поки відкрито показують не всі ).
Тут, звичайно, напрошується питання, чому саме замовник, який до самого процесу продажу і будівництва може мати дуже опосередкований стосунок, але в цілому сенс затії зрозумілий.
А що з недобудовами?
Я перерахував лише ключові пропозиції, повний їх перелік буде значно ширше. Але після його досконального вивчення виникає питання — а як це допоможе вирішити проблему виникнення недобудов?
По суті, більшість нововведень законопроекту служать лише одній меті — не дати почати жодного спочатку проблемного будівельного проєкту.
Але ми-то все прекрасно знаємо, що проблеми можуть виникати і у цілком сумлінних забудовників.
І причиною зупинки може стати і глобальна криза, і банальний брак фінансів у окремо взятій компанії, і затяжні судові розгляди. Як же бути в таких випадках? На жаль, повної відповіді законопроєкт не дає.
Наприклад, пропонується досить правильний крок — страхування цивільно-правової відповідальності замовника будівництва. Але, по-перше, воно не обов’язкове, по-друге, стосується тільки зриву термінів прийняття в експлуатацію вже добудованого будинку.
Далі — законопроєкт зобов’язує створювати так звану «гарантійну частину» нерухомості. За умови страхування вона складе 10% площі, без страховки 13%.
Цю частину можна буде продавати до введення в експлуатацію, і фінансуватися її споруда може тільки власними чи позиковими коштами забудовника.
Саме ця частина, а також інші непродані площі якраз і стануть подушкою безпеки при можливій зупинці будівництва через відсутності грошей. Ось тільки чи завжди цього вистачить для добудови — питання риторичне.
Не кажучи вже про те, чи буде хтось взагалі купувати нерухомість в потенційній недобудові. А якщо грошей на добудову не вистачить, віддуватися як зазвичай доведеться самим інвесторам.
Наведу приклад на умовному проєкті «Укрбуду». Припустимо, «Київміськбуд» отримав від нього будинок на стадії готовності в 65%. При цьому продано в ньому 95% площ. Додамо 13% гарантійної частини, отримаємо 18% площ для продажу.
Чи можна за 18% потенційно виручених грошей побудувати 35% будинку? Хіба тільки якщо закласти близько 100% маржі, але за такою ціною квартиру, само собою, ніхто не купить.
До слова, саме тому ми погодилися приймати об’єкти «Укрбуду» тільки комплексно: є у нього і такі «мінусові» ЖК, добудовувати які доведеться за рахунок прибутку після завершення об’єктів з позитивним балансом.
Теоретично законопроєкт пропонує інвесторам недобудови і інший шлях — продати весь будинок на аукціоні і таким чином повернути свої гроші.
Тут знову ж таки напрошується питання відповідності вкладень і отриманих грошей, але є і більш серйозна проблема. Зробити це можна тільки після початку санації і визнання банкрутом замовника будівництва.
Чи не девелопера, а саме замовника. Який часто просто володіє землею і в більшості випадків далі оформлення документів в процес не влазить.
Знову повернемося до прикладу «Укрбуду». Замовники будівництва всіх взятих нами його об’єктів цілком здорові і проблем не відчувають.
А можливість визнання банкрутом, наприклад, міністерства оборони або міністерства внутрішніх справ і зовсім виглядає як невдалий жарт.
Тобто без «Київміськбуду» навіть з новим законом інвестори в такій ситуації змушені б були продовжувати чекати свої квартири без будь-яких перспектив.
Що стане складніше
Найсумніше, що деякі з пропозицій, навпаки, загрожують погіршити ситуацію і несуть ризик виникнення недобудов через дрібниці.
В першу чергу це необхідність узгоджувати проєктні зміни з покупцями.
Тут важливо відзначити, що будь-які зміни в проєкт вносяться не просто так, в процесі будівництва часто з’являються якісь «підводні камені» — більш складна геологія або якийсь недолік проєктанта. Зміни в проєкті часто покликані вирішувати ці проблеми.
А тепер загинаємо пальці. Зміна планування і площі житла або місць загального користування, поверховості, призначення технічних і допоміжних приміщень — всі ці та деякі інші питання повинні узгоджуватися з інвесторами.
Якщо ви хоч раз намагалися домогтися одностайного рішення від розрізненої групи людей, то у вас є уявлення про те, наскільки невеликі шанси на успіх.
Якщо знайдеться хоч один, хто з якихось своїх міркувань буде категорично проти, в окремих випадках залишиться тільки судитися в спробах розірвати з ним договір.
А тим часом це ставить під удар всю подальшу перспективу завершення будівництва, зриває терміни і т.д.
Невже все так погано?
Звичайно ж ні. Потрібно враховувати, що поки це тільки перша редакція законопроєкту і очевидно, що до винесення на голосування йому належить пройти через безліч правок і зауважень.
Крім того, не варто виключати, що більш детально питання недобудов може регулюватися іншими законопроєктами. Головне, щоб всі ці ініціативи в підсумку були чітко узгоджені між собою.
Так чи інакше, один той факт, що питання недобудов потроху зсувається з місця, вже вселяє певні надії.
Так, на старті все точно не буде ідеально, але головне почати, перейти нарешті від довгих років балаканини до реальних кроків. І так, чекати цього старту теж доведеться чимало: більшість положень законопроєкту про захист інвесторів після можливого ухвалення запрацює тільки в 2022 році.
Так що до тих пір, щоб не нарватися на недобудову, рекомендую дотримуватися традиційних правил: довіряти тільки перевіреним і надійним забудовникам з досвідом і репутацією.
Ігор Кушнір, голова правління – президент ХК «Київміськбуд»
