Українці після карантину почали інвестувати в первинне житло на стадії котловану, але недобудови Укрбуду загрожують обвалити ринок
Завмерлий будівельний ринок показав ознаки життя вперше з початку коронакризи. Інвестиції українців в нове житло на початковій стадії будівництва зросли на 15%.
Експерти констатують завершення коронакризи на первинному ринку нерухомості, однак відзначають вкрай негативний аспект, який пригнічує ринок, — безвідповідальність державних і комунальних забудовників, а також недобудови Укрбуду і Аркади. Без вирішення цього фактора ринок продовжить перебувати в комі.
Попит зріс
Незважаючи на масові протести ошуканих інвесторів, в червні-липні в порівнянні з травнем попит на об’єкти на початкових стадіях будівництва збільшився в середньому на 15%. Про це розповіла директор з маркетингу багатофункціонального житлового комплексу Polaris Home & Plaza Анжеліка Саакян.
За її словами, на середину липня близько 40% всіх придбань квартир доводиться на початкові стадії будівництва: якщо готове тільки свайне поле або побудовано кілька перших поверхів. Більше 25% попиту сконцентровано на об’єктах, будівництво яких знаходиться на «монолітному» етапі — зведення каркаса будівлі (від 6 до 12 місяців), близько 20% припадає на об’єкти, де вже ведеться облаштування інженерних мереж, монтаж склопакетів, фасадні роботи та ін. (від 12 до 15 місяців), а попит на завершальних етапах будівництва становить близько 15% від усього обсягу продажів.
Така статистика свідчить про те, що ринку нерухомості для того, щоб вийти на більш-менш прийнятний рівень після жорсткого карантину треба було 2,5 місяці. Перш за все це стосується зростаючого попиту, а також темпів будівництва. Експерти прогнозують, що в найближчі два місяці активність покупців буде достатньо високою. Це відіб’ється на зростанні продажів на стартових етапах будівництва.
«В залежності від економічної ситуації в країні, в тому числі курсу національної валюти, а також стабільної вартості будматеріалів і будівельно-монтажних робіт, в серпні-вересні обсяг інвестицій в об’єкти на початкових стадіях будівництва в середньому по ринку може скласти до 45% від усього обсягу продажів «, — вважає Анжеліка Саакян.
Що купують
Більше 70% від всього попиту на початкових стадіях будівництва припадає на об’єкти нових форматів, будівництво яких почалося в 2020 році і не зупинялося в період карантину: це перш за все багатофункціональні житлові комплекси, об’єкти форматів «місто в місті», live-work-play і ін.
В середньому по ринку зростання вартості 1 кв. м з моменту початку будівництва і до введення об’єкта в експлуатацію в об’єктах економ-класу досягає 22-25%, в об’єктах комфорт-класу — 30%, бізнес-класу — 35%. При цьому підвищений попит на об’єкти нових форматів (категорії комфорт + і бізнес +) викликаний саме високою ліквідністю вкладень: до 50% за весь період будівництва.
«Проблеми незавершених об’єктів будівництва стали каталізатором того, що покупець став більш виважено підходити до вибору забудовника й об’єкта інвестування. Головними його вимогами на сьогоднішній день є: продумана до дрібниць інфраструктура, висока ліквідність вкладень, чи велося будівництво в період карантину та ін. але найважливіше — це реноме забудовника, його досвід на ринку, здатність будувати за рахунок власних коштів, що суттєво знижує ризики для покупця «, — вважає Саакян.
Покупець ретельніше став вивчати фінансові можливості забудовників, його можливість закінчити проект в строк без затримок. Так як на сьогоднішній день інвестор практично не захищений від будь-яких катаклізмів на ринку, саме фінансова спроможність компанії-забудовника є тим «лакмусом», який істотно впливає на остаточний вибір покупця. Іншими словами, наявність фінансування будівництва в достатньому обсязі може стати додатковим аргументом для покупця при виборі конкретного об’єкта.
«На сьогоднішній день достатнє фінансування, щоб об’єкт був закінчений в строк, є лише у 17-20% будівництв. Це переважно партнерські проекти (в основному об’єкти нових форматів: багатофункціональні ЖК, об’єкти live-work-play, еко-проекти, об’єкти» місто в місті «), в яких беруть участь 2-3 девелопера. У 25% об’єктів засобів досить на період до 1 року. Ще на 40% об’єктів коштів вистачить на будівництво протягом 6-9 місяців. А у 15% споруджуваних ЖК коштів вистачить на період до 4 місяців», — прокоментував керівник проекту Rusaniv Residence Олександр Ізаров.
Низька база
Втім, вважає аналітик SV Development Сергій Костецький, дана статистика виглядає гідно виключно завдяки ефекту низької бази — первинний ринок будівництва з початку року просів настільки сильно, що навіть такі обнадійливі показники говорять не стільки про оптимізм ринку, скільки про його занепад.
«Станом на сьогодні половина людей, які в минулому році хотіли купити квартиру на первинному ринку, пішли на вторинний. Більше 20% пішло на вторинку за останні пару місяців після припинення карантину. Це дуже серйозна тенденція і вона буде тривати. І те, що попит виріс усього лише на 15%, це погано. Він повинен був вирости в рази. Тому що сьогодні інвестиції в нерухомість — єдино можлива інвестиція в Україні. Адже по суті немає ні банківської системи, ні якоїсь іншої інвестиції », — вважає Костецький .
Згідно з дослідженнями SV Development, люди повністю втратили довіру до первинного ринку нерухомості і намагаються не інвестувати в будівництво, а купувати житло на вторинному ринку, щоб уникнути ризиків, тим більше що різниця квартир на ринку первинного і вторинного житла невелика.
«Ми дослідження проводимо: 90% говорять, що бояться, але ризикують. Ну а що робити, якщо гроші лежать. В основному на первинку заходять або супердосвідчений інвестори, які все знають, або люди, які бажають придбати квартиру не на етапі котловану, а трохи пізніше. Раніше заходили в основному на етапі котловану. І є такий фактор, що між первинним і вторинним несуттєва різниця по ціні 100-150 доларів на квадратному метрі, це невелика сума «, — вважає Костецький.
Недобудови Укрбуду
На відміну від інших сфер економіки, уражених коронакризою, на будівельний ринок робить украй негативний вплив також ситуація навколо недобудов, чиї інвестори перекривають вулиці і мітингують біля держустанов.
Навіть незважаючи на публічну обіцянку президента Володимира Зеленського ще в грудні минулого року вирішити проблему об’єктів державного Укрбуду, які передали добудовувати Київміськбуду (КГС), процес практично не зрушив з мертвої точки.
З 28 об’єктів Київміськбуд прийняв перед Новим роком тільки п’ять «пускових» проектів, які обіцяв здати до кінця січня, але без пояснення причин здав тільки в кінці червня три об’єкти з п’яти, які за фактом були побудовані і заселені ще Укрбуд і всього лише були до кінця документально оформлені.
У той час, як тільки паперове оформлення завершених об’єктів зайняло понад півроку, об’єкти, побудовані на 95% і потребують незначних зусиль, так майже і стоять без руху.
«Держава якось по-дурному реагує на цю ситуацію з Аркада і Укрбуд. Якщо Укрбуд, Аркада, Київміськбуд не здатні добудувати, то як далі вірити ринку? Раніше моніторили так: забудовник надійний, якщо це державна компанія, якщо будує багато об’єктів, якщо вже багато побудував. все це обрушилося після недобудов Логічні та Укрбуду. Будували компанії близькі державі? Близько. Збанкрутіли? Збанкрутіли. Людей кинули? кинули. Київміськбуду передали об’єкти, але він все одно нічого не добудовує. Люди скаржаться, нервують, і на ринок це згубно впливає «, — вважає Костецький.
За його словами, справжнього відродження будівельного ринку допоможе тільки негайна активізація Київміськбуду в добудові об’єктів Укрбуду, також держава повинна втрутитися в ситуацію навколо будівництв Аркади, інвестори яких в останній місяць своїми акціями створюють найсильнішу «антирекламу» інвестицій в нерухомість.
«Не варто ігнорувати інвесторів, вони не дарма страйкують. Коли це трапиться, люди зрозуміють, що держава допоможе, і будуть інвестувати в первинний ринок. По суті той міхур, який надувалася, лопнув, ринок обрушився і за інерцією щось купує», — резюмує Костецький.
Автор: Олексій Єрмоленко
