За попередніми підрахунками, в період карантину київські забудовники не змогли реалізувати близько 4 тис квартир з планованих, недоодержавши понад 4,5 млрд грн.
Чи загрожує ринку масове банкрутство?
4 тисячі квартир — це близько 4,5 млрд грн недоотриманих коштів, 2/3 з яких були б спрямовані саме в будівництво житлових комплексів. Цифра колосальна, якщо взяти до уваги те, що тільки 30% споруджуваних ЖК більш-менш відповідають зрослим купівельним перевагам.
Та й запас фінансової міцності девелоперів, що дозволяє будувати без прив’язки до рівня продажів, є від сили тільки на 17−20% споруджуваних об’єктах, які ведуться в основному при партнерстві 2−3 девелоперів.
А для 25% об’єктів, будівництво яких прямо залежить від коштів покупців, відсутність фінансування може стати критичним. Саме тому пандемія може стати свого роду «руйнувальницею доль» не тільки для багатьох забудовників, а й для тих покупців, які придбали квартири.
Разом з тим, незважаючи на таке досить «страшне» зведення, ринок продовжує жити, адаптуючись під складні умови, щоб мати можливість не припиняти будівництво. Крім цього саме зараз покупцям запропоновані квартири за найбільш вигідними цінами.
День простояти, ніч протриматися
Ринок дуже повільно, але все ж виходить з карантину: рівень продажів поступово демонструє зростання. Це хороший знак, перш за все, для потенційних покупців. Так за останній тиждень травня — першу декаду червня рівень продажів на первинному ринку Києва, в порівнянні карантинним періодом, в об’єктах економ-класу збільшився в середньому на 2%, в будинках бізнес і преміум-класу зростання продажів зафіксовано на позначці близько 4%, а в об’єктах нових форматів — трохи більше 6%.
Але для того, щоб рівень продажів досяг показників лютого і щоб «погасити» непродані в карантин квартири, багатьом забудовникам потрібно від 4 до 6 місяців, а максимум — рік.
Ще зауважу, що ринок цілком можливо чекає процес сегрегації, перш за все, за якісними характеристиками того чи іншого об’єкта, що будується. Адже ще в першій половині 2019 року понад 2/3 всіх споруджуваних ЖК вже не відповідали зрослим купівельним перевагам за якістю будівництва і комфорту проживання в ньому.
Це призвело до того, що в лютому 2020 року понад 70% покупців було сконцентровано на об’єктах нових форматів, таких як багатофункціональні житлові комплекси, місто в місті і форматі live-work-play.
ШВЛ для ринку
На цьому етапі багато гравців ринку можуть вдатися до суттєвих змін реалізованих проектів. Йдеться про реконцепцію — як один із способів підвищення привабливості споруджуваних ЖК. І цілком ймовірно, що в 40% об’єктів, що будуються, можуть бути внесені корективи в частині як об’єктів інфраструктури комплексу (наприклад, об’єктів планованої соціально-побутової інфраструктури із залученням мережевих операторів), а також концептуального підходу до зміни внутрішньобудинкового простору.
Багато компаній прекрасно розуміють, що в найближчі 2−3 місяці для розвитку, або, скажімо, зміни проєкту, забудовникам варто орієнтуватися на 5 важливих аспектів, які можуть істотно позначитися на підвищенні рівня продажів.
Перш за все — якість будівництва і функціональні можливості майбутнього житлового комплексу. Тут мова йде про грамотне створення продуманої до дрібниць багатофункціональної і самодостатньої інфраструктури: з наявністю вбудованих ТРЦ, продуктових магазинів, дитячих садків, ресторанів, фітнес-центрів, коворкінгу, кафе, створюваних на території ЖК лаунж-зон, міні-парків, скверів та іншого.
Це темп і терміни будівництва. Покупець буде націлений на об’єкти тих компаній, яким вдалося уникнути істотних зупинок в будівництві, на тих забудовників, у яких є запас фінансової міцності, щоб у найближчій перспективі не залежати від активності продажів.
Це, звичайно ж, імідж компанії-забудовника, його здатність вести відкритий діалог з громадськістю, не боячись називати речі своїми іменами, не ховаючись від кризи, при цьому змінюючи, якщо є така потреба, свою стратегію, що називається «з коліс».
Не варто також забувати про важливу складову вітчизняного ринку будівництва житла — інвестиційної привабливості покупки квартири. На цей момент в середньому по ринку зростання вартості квадратного метра від котловану до введення в експлуатацію становить 25−30%, але в деяких об’єктах нових форматів прогнозована прибутковість може досягати 50%.
І, нарешті, — це здатність забудовника за допомогою всіляких акцій, дещо знизити очікуваний прибуток, але при цьому значно підвищити рівень продажів. Цілком ймовірно, більшість компаній «продовжать» акційний період ще як мінімум до кінця червня. Які акції потенційно можуть «спрацювати»? Фіксація курсу на позначці 24,8−25,5 грн/дол. — в квітні — на початку травня через жорсткі карантинні умови, подібні акції не були настільки ефективними, щоб істотно підвищити продажі. Але вже в другій половині травня, коли карантин, як прийнято називати, став адаптивним, саме такий курс дав можливість багатьом покупцям придбати квартиру з додатковим 10-відсотковим дисконтом.
Також, найімовірніше, покупець зреагує на можливість придбати квартиру з безпроцентним розстроченням на період близько 2-х років або ж надання забудовником гарантії повернення коштів без штрафних санкцій, якщо з якихось причин покупець відмовиться від покупки.
Але для виходу ринку з «пандемічної» кризи, звичайно ж, важливим буде загальноекономічна ситуація в країні, впевненість потенційних покупців житла в рівні одержуваного доходу.
Анжеліка Саакян, директор з маркетингу проекту «Polaris Home & Plaza»
