Права інвесторів на первинному ринку житла хочуть захищати по-новому.
Йдеться про законопроект про захист прав інвесторів-покупців житла (тобто проект на майбутнє, він не стосуватиметься вже існуючих довгобудів).
Розробка відповідного документа почалася після слухань у профільному комітеті, що пройшли в листопаді 2019 року, за результатами якого напрацювали значний обсяг матеріалів і рекомендацій.
Для обробки всього масиву даних була створена окрема робоча група, яку очолила розробник законопроекту — заступник голови парламентського комітету з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування Олена Шуляк (фракція «Слуга народу»).
Крім неї в робочій групі представлені всі учасники ринку: постраждалі інвестори, забудовники, представники місцевої та центральної влади, народні депутати, експерти та ін. Саме за дорученням профільного комітету і за безпосередньої участі його багатьох приватників і готується законопроект щодо захисту при придбанні майбутньої нерухомості. Тому в підтримці профільного комітету можна бути впевненим.
Більш того, депутати-співавтори цього законопроекту планували зареєструвати його в парламенті ще в першому кварталі цього року. Але карантин вніс свої корективи.
Проте, за словами самої Олени Шуляк, коли Верховна Рада вже найближчим часом повернеться до звичайного режиму роботи, проект буде зареєстрований і проголосований без зволікань. Поки що це проект і навіть зараз йдуть дискусії про конкретні положення, в тому числі цифрах і методах, але ми наведемо основні розшифровки документа:
- законопроект вводить ряд нових понять, головним з яких є складова частина діленого об’єкта незавершеного будівництва, що має на увазі придбану квартиру інвестором;
- об’єкт незавершеного (що будується) об’єкта стає окремим об’єктом цивільних прав;
- відчуження прав на подільний об’єкт може здійснюватися лише шляхом відчуження його складових. Стосовно до інвесторів це означає, що відчуження повинно проходити при його повній згоді (наприклад, зміна власника недобудованого об’єкту; відчужується не саме незавершений об’єкт (будинок), а кожна квартира окремо);
- продаж квартир відтепер стане можливою тільки після держреєстрації права власності об’єкта будівництва за забудовником. Іншими словами, продавати квартири зможе та юрособа (компанія-забудовник), яка оформила право власності на незавершений об’єкт будівництва;
- тобто інвестор, по суті, стає покупцем споруджуваної квартири і має всі правові можливості, при необхідності, відстоювати свої інтереси;
- згідно з документом, придбання / інвестування істотно буде обмежено тільки договорами купівлі-продажу майбутніх об’єктів нерухомості. Іншими словами, покупець купує квартиру в майбутньому будинку, а не право вимоги м2;
- в договорі купівлі-продажу повинен бути чітко вказано ідентифікатор майбутнього об’єкта нерухомості в Єдиній електронній системі, реєстраційний номер в Держреєстрі майнових прав на нерухоме майно із зазначенням його характеристик і т.д., аж до вказівки розміщення квартири на поверсі, вартість об’єкта і способи її визначення, термін завершення будівництва і зобов’язання по передачі покупцеві квартири, відповідальність за невиконання умов договору;
- окремо прописана компенсація за зміну фактичної площі об’єкта, що здобувається: якщо фактична площа виявиться більш ніж на 10% більшою, ніж прописано в договорі, то забудовник не має права вимагати від клієнта доплату.
Якщо ж площа виявиться меншою, то не пізніше ніж за місяць до введення об’єкта в експлуатацію забудовник буде зобов’язаний заплатити покупцеві за переплачену площа;
- реєстрація права власності об’єкта будівництва за замовником відбувається автоматично після отримання права на виконання будівельних робіт, і реєстрація права власності на окремі складові частини (квартири, комерційні приміщення) майбутнього об’єкта нерухомості відбувається за тим же принципом.
Тобто кожна придбана квартира на етапі будівництва отримує автоматичну реєстрацію;
- реєстрація обтяження прав на майбутні об’єкти нерухомості включена в гарантійну частина — ці об’єкти забороняється відчужувати до введення об’єкта в експлуатацію;
- реєстрація переходу права власності від замовника будівництва до інвестора;
- гарантійну частина, яка ще буде обговорюватися, пропонується встановити на позначці 10% від всієї площі майбутнього об’єкта нерухомості (при страхуванні ризиків), або 13% в разі відсутності страхування.
Простіше кажучи, до введення об’єкта в експлуатацію 10-13% площі забудовник не має права продавати, так як це повинно стати гарантійним об’ємом в разі виникнення форс-мажорів, банкрутства забудовника та ін. Гарантійна частина може бути і вище, до 20-25%, але це питання дискусії. З одного боку, покупець отримує більше гарантій, що об’єкт буде закінчений, але забудовник змушений буде значно підвищити стартові ціни, щоб покрити свої витрати на будівництво, щоб перекрити 1/4 недоотриманих коштів на етапі будівництва);
- реєстрація права власності: держреєстратор реєструє право власності після отримання відомостей про введення об’єкта в експлуатацію, під час реєстрації змінюється об’єкт права власності — «об’єкт незавершеного будівництва» на «об’єкт нерухомого майна».
Держреєстратор зобов’язаний повідомити правовласника про реєстрацію права власності, також припиняється обтяження майбутніх об’єктів нерухомості, які включені в гарантійну частина, іншими словами забудовник зможе продавати гарантійні квартири / комерційні приміщення вже після реєстрації права власності. Тобто головним нововведенням тут є реєстрація прав власності на майбутні об’єкти нерухомості;
- законопроект передбачає, що в проектній документації на майбутній об’єкт в обов’язковому порядку повинні зазначатися всі номери майбутніх квартир або комерційних приміщень;
- будь-які зміни в проектній документації (наприклад, підсумкова площа квартир) повинні бути узгоджені з інвестором;
- закон регулює рекламу майбутнього об’єкта: він передбачає, що замовник будівництва зобов’язаний розмістити на своєму сайті інформацію про об’єкт будівництва, дату введення об’єкта в експлуатацію, хід будівництва, відомості про квартири та ін. Приміщення, які вже продані і ще продаються.
У рекламі обов’язково повинен бути вказаний сайт замовника.
Коли запрацює і що зміниться Планується, що закон вступить в силу через 6 місяців з дня його прийняття і буде поширюватися на всі об’єкти будівництва, право на виконання будівельних робіт за якими буде отримано від дня набрання ним чинності. Фактично, кажуть автори законопроекту, для забудовників нововведення будуть мінімальними. Вони стосуватимуться змін правил на ринку в бік більш прозорих та відповідальних.
Головне — це зміна підходів до прав громадян, які бажають придбати житло в новобудові. «Ми не обмежуємо права або можливості забудовника будувати. Але, якщо забудовник хоче почати продавати квартири ще до введення об’єкта в експлуатацію, за схемою яка зараз і є найбільш поширеною, він повинен захистити покупців.
Для цього забудовник як мінімум повинен зареєструвати і будинок, і кожну квартиру як окремий об’єкт майнових прав. А також гарантувати майбутнім покупцям, що вони отримають саме той проект, за який заплатять «, — зазначила Олена Шуляк.
За проектом закону, інвестор отримає захист вже з моменту оформлення угоди — він відразу стане власником майбутньої квартири. Забудовник, в свою чергу, має також право на свій ризик будувати за власні або кредитні кошти, навіть не реєструючи кожну окрему квартиру.
Але в такому разі продавати квартири людям до введення в експлуатацію будинку він не матиме права. Кожне відчуження приміщення в об’єкті будівництва повинно супроводжуватися реєстрацією за інвестором прав власності на придбаний ним об’єкт. В іншому випадку угода буде вважатися недійсним. Тобто в частині відчуження вводяться правила аналогічні тим, які зараз діють на ринку вторинного житла.
У разі, якщо замовник будівництва не виконає свої зобов’язання перед інвесторами, приміщення, що входять до гарантійні частки, можна буде продати, а виручені гроші направити на добудову об’єкта, кажуть розробники законопроекту.
«Вся інформація про замовника будівництва і об’єкт будівництва (в тому числі дозвільні документи на будівництво, проектна документація на будівництво, відомості про призупинення будівництва, штрафи, накладені на замовника будівництва і т.п.) з 1 грудня 2020 го буде у відкритому доступі на порталі Єдиної державної електронної системи в сфері будівництва і буде доступна інвесторові «, — зазначила нам Олена Шуляк.
Власником квартири стане лише той, хто заплатить повну суму за договором. У разі сплати коштів частинами — реєструється обтяження на користь інвестора, після сплати повної суми обтяження знімається і реєструється право власності.
Замовник будівництва набуває право продажу квартир, інших житлових і нежитлових приміщень в об’єкті будівництва відразу після державної реєстрації за собою права власності на них.
«По доступності житла навіть за умови підвищення цін на ранніх етапах будівництва — ми також працюємо над цим. Я впевнена, що задекларована більш доступна іпотека під 10 або менше відсотків на рік буде реальністю вже восени. Над цим працюють і депутати, і уряд, і НБУ вже істотно знизив облікову ставку, хоча ще рік тому в це мало хто вірив «, — підсумувала нам Олена Шуляк.
