Нещодавно Держстат оприлюднив інформацію: ціни на первинне житло в Україні, попри всі негаразди, ростуть.
Перший квартал цьогоріч порівняно з таким же періодом 2019-го показав підйом майже на 9%. Учасників ринку це не може не тішити.
Разом з тим, індекс будівельної продукції за січень-березень цього року впав щодо аналогічного показника у 2019 році на 5,5%.
Це падіння має своє пояснення. З моменту, коли було оголошено карантинні обмеження, частина забудовників припинила роботу. Але, на щастя, не всі.
Переконаний: будівельні майданчики – це те, що має обов’язково залишитись і працювати. Адже будівельна сфера – це 3–4% у ВВП щороку.
Це база, на якій тримається національна економіка. Особливо в таких реаліях, як зараз – коли кордони надовго зачинені.
Різке «просідання» обсягів будівництва (як капітального, так і житлового) неодмінно відіб’ється на показниках багатьох сфер реального сектору, котрі також просядуть.
Як це виглядає на практиці, пам’ятаємо по кризах 2009 та 2014–2015 років. Негативні наслідки видно вже й цьогоріч. До прикладу, виробництво машин та устаткування для будівельників за три місяці поточного року впало порівняно з січнем-березнем-2019 майже на 9%.
Обсяги виробництва будівельних конструкцій та виробів з металу знизились на 27%, виробів з бетону та цементу – на 17%, цегли, черепиці – на 12,2%.
Красномовні цифри, погодьтесь.
Щоб економіка протягом поточного року не увійшла у штопор, потрібно, аби кожна сфера, яка є мультиплікатором (будівельна – серед таких), швидко вирівнялась після карантину й надалі тримала темп.
Отже, про будівництво. Що саме, кому й навіщо треба буде зводити після карантину?
Житло – у першочерговому списку. Попри кризу й невизначеність, попит на нього є й буде. Й цього року, й ще багато десятиліть. Адже він не задовольняється, а лише накопичується та поширюється за принципом геометричної прогресії.
Нагадаю: гостра невирішеність житлового питання – проблема історична, яка дісталась нам у спадок ще з радянських часів.
І якщо, скажімо, на початку незалежності житла потребувала одна умовна міська сім’я, то зараз, через три десятиліття, треба жити десь вже двом поколінням і, відповідно, свій дах над головою шукають вже 5–7 сімей, які виросли з тієї одної.
Водночас кількість міського населення за цей період суттєво збільшилась – якщо 30 років тому в українських селах мешкало 27% всіх наших співгромадян, то зараз – лише біля 16%. Люди продовжують їхати у місто.
Тобто за неповних 30 років попит умовно зріс щонайменше в 5–7 разів.
Водночас активність на будівельному ринку не лише не виросла (порівняно з радянським періодом), а в рази впала.
Ми й досі будуємо вдвічі менше, ніж у 1990-му. Для того, щоб надолужити хоча б радянські темпи, вітчизняним будівельникам знадобиться ще не менш десяти-п’ятнадцяти років.
Тим часом зміниться ще одне покоління і та умовна сім’я, про яку ми говорили, перетвориться вже на 15 сімей, яким треба десь жити.
Але чи є у покупців гроші? Ще одне принципове питання.
Наведу декілька прикладів.
80 відсотків усіх угод по нашим об’єктам «у мирний час» укладається з відтермінуванням до кінця продажу – тобто складається перше враження, що на руках у населення грошей обмаль.
Але насправді суть не тільки й не стільки тому, що покупцям бракує коштів на 100-відсоткову оплату одразу.
Українці вже вміють професійно керувати своїми ресурсами і скеровують їх раціонально (комусь вигідніше не розривати депозит, хтось чекає на вдалу зустрічну угоду з продажу, хтось планує придбання автомобіля тощо). Ілюстрація – якщо забудовник пропонує конкурентні вигідні умови (скажімо, помітну знижку при 100-відсотковій оплаті) – покупець готовий прийти з усією сумою.
Додам, що якісно проведена будівельником акція піднімає обсяги продажу в середньому вдвічі.
А в разі нестабільності (економічної чи політичної) люди значно частіше намагаються заплатити всю суму одразу.
Вони вивільняють фінанси з банківських рахунків, скорочують інші витрати і зосереджуються на головній покупці.
Отже, на мою думку, достатньо аргументів для відповіді на запитання, чи є у покупців гроші.
Чи купуватимуть вони житло саме зараз та в якому напрямку піде ринок цього року?
Мій власний досвід показує – так, купуватимуть. Більш того: під час кризи активність підвищується.
Спочатку – у перші тиждень-два – у відділах продажу спостерігається шокова пустота.
Потім обсяги швидко зростають і у підсумку року можуть навіть перевищити середньорічні прогнози на 20-30 відсотків. Впевнений: подібний перебіг варто чекати й цьогоріч.
Точні розрахунки щодо обсягів первинного житла, котре буде реалізоване, коректніше формулювати вже після виходу з карантину, але просідання продажів у річних показниках-2020 ми точно не побачимо.
Разом з тим, ринок певним чином реформується – з нього підуть ті, хто не знайде ресурсів для рестарту після двомісячного простою, або у кого не вистачить кредиту довіри з боку інвесторів.
Сфера первинної житлової нерухомості вкотре переформатується, але утримається у своїх звичних межах – без катастрофічних обвалів та шоку. Передусім завдяки стабільному споживацькому попиту, про який вже сказав.
Очевидно, що за два місяці карантину потреба у житлі нікуди не поділася. Більш того: люди, котрі змушені були цей довгий час знаходитись у чотирьох стінах, як ніколи раніше, відчули, наскільки важливо мати свій дах над головою – більш-менш комфортний та захищений.
Карантин знову «ввімкнув» культ власного дому.
Після кризи попит на нове житло зосередиться навколо стабільних компаній, що певним чином посилить конкуренцію серед покупців та лише підвищить граду їх зацікавленості.
Сьогодні покупців первинної житлової нерухомості можна розділити на дві базові категорії: 70% – це ті, хто потребує вирішення житлового питання. Решта – ті, хто використовує житло як інструмент заощаджень та як базу для власного бізнесу.
Люди першої категорії мають за одну з принципових життєвих цілей купівлю житла.
Вони дуже чутливі до ситуації на ринку, в економіці тощо. Приходить криза – і вони активізуються, бо не хочуть ризикувати (особливо, коли починає різко коливатись валютний курс).
Вони намагаються якнайшвидше здійснити відкладену мету. Характерно, що угоди під час кризи звершуються більш якісно й швидко.
Процес вибору об’єкту, його осмислення та прийняття рішення скорочується по часу майже до 1–2 діб, тоді як у «мирні часи» клієнт може вагатись та йти до угоди місяцями.
Ті, хто використовує квадратні метри як інструмент накопичення, взагалі оцінюють кризові періоди як найприйнятніші і чекають на них.
Певне, користуються відомою порадою, яку приписують Ротшильду: купувати «коли на вулицях ллється кров».
Логічно – в таких умовах є шанс придбати максимально вдало.
Отже, переконаний: у будівельної галузі сьогодні є всі можливості не лише самій залишитись у обоймі, а й інші сфери підтримати.
За умови, якщо учасники ринку вчасно вбудуються у нову систему форматів, яку диктує реальність, і навчаться позитивно застосовувати її нові можливості.
Скажімо, ще на початку весни ніхто не міг уявити, що проводити ділові, урядові чи навіть міжнародні наради, давати консультації, укладати угоди можна не виходячи з дому. Як виявилось – можна. Так само, як і купити кватиру в Інтернеті.
Ми, зокрема, нещодавно продали один зі своїх об’єктів онлайн з застосуванням електронного підпису – причому покупець знаходився за кордоном.
Погодьтесь, нещодавно це здавалося б фантастикою.
Купівля житла онлайн – лише один з прикладів того нового, що ми вже отримали від кризи.
Як виявилось: швидка, зручна й безпечна з усіх боків опція, котра відкриває чималі перспективи для нашої галузі, дає можливість суттєво скоротити час та заощадити людські ресурси.
І таких відкриттів буде ще чимало і не лише в будівельній сфері.
Тож не бачу приводу для песимізму.
#будівництво #карантин #криза
РОСТИСЛАВ МЕЛЬНИК, президент корпорації нерухомості «РІЕЛ»
