В Україні досить часто зустрічаються випадки, коли будівництво новобудови закінчується пізніше, ніж в заявлені терміни.
Якщо час здачі об’єкта затягнувся більше ніж на один рік, то він вважається довгобудом.
Експерти прогнозували збільшення кількості довгобудів через пандемію коронавірусу. Частина будівництв призупинилась на час карантину, деякі були тимчасово заморожені, для того, щоб не стати жертвою довгобуду, необхідно орієнтуватися в основних ознаках, а у випадку затягування термінів будівництва знати, що робити.
Ознаки довгобудів
Відсутність активності на будівництві
Не у всіх забудовників є необхідна кількість грошей для будівництва цілого будинку, тому на початковій стадії залучаються кошти приватних інвесторів, відсутність інвесторів призупиняє будівництво. На цей фактор наклала відбиток пандемія, проте це не означає, що на нього можна не зважати.
На сайтах з нерухомістю, сайтах комплексів і будівельних компаній можна знайти інформацію про хід будівництва. Деякі компанії встановлюють системи спостереження, щоб інвестори могли бачити, що будівництво йде.
Можна вірити забудовникам, а можна і самостійно поїхати на будівельний майданчик і на власні очі пересвідчитись чи триває будівництво.
Ціни на житло нищі від ринкових
Кожен на собі відчув наслідки пандемії і карантину, у деяких забудовників почалися проблеми. Як наслідок багато компаній почали пропонувати знижки. Так, ціни знизились глобально, але і у знижок є межа.
Варто насторожитись, якщо в новобудові кілька місяців тримається знижка 15−20%. Доволі часто забудовники мають фінансові проблеми й щоб їх вирішити, опускають ціни на житло, це не означає що ви придбаєте квартиру за низькою ціною, це означає що забудовник вирішить свої проблеми, а будівництво так і не буде відбуватись.
Зміна підрядника
Як правило, при будівництві житлових комплексів залучають генпідрядні організації. Іноді генпідрядника замінюють в процесі будівництва в цьому немає нічого надприродного. Можливо, він погано виконував покладені обов’язки тому забудовник потурбувався про пайовиків і найняв нового.
Але якщо генпідрядні організації змінюються одна за одною, варто почати турбуватися: найімовірніше, вони самі відмовляються працювати з даними забудовником (швидше за все, через борги і невиконання фінансових зобов’язань забудовником) і виходять з проєкту.
Ігнорування інвестора
Яскрава ознака того, що на будівництві проблеми: забудовник всіляко намагається відгородити себе від спілкування з інвесторами. Таке трапляється коли з будівництвом є явні проблеми і забудовник немає чіткої відповіді на запити від покупців.
Зазначені строки у будівельному паспорті
Якщо у будівельному паспорті зазначено запланований строк введення будинку в експлуатацію, наприклад, IV квартал 2018 року, а сьогодні вже 2020 рік, то варто оминати таке будівництво, оскільки навряд чи під час економічної кризи забудовник зможе вирішити свої проблеми і надолужити протермінування у введенні будинку до експлуатації.
Що відбувається з недобудованими довгобудами?
Недобудовою може бути не лише котлован, а готова будівля у ній навіть можуть жити люди, але будинок не введено в експлуатацію та/або частково не підключено до мереж. Доля недобудови залежить від її юридичної чистоти й економічної привабливості.
Загалом існують три сценарії, за якими розвивається ситуація з проблемними об’єктами житлового будівництва.
Проєкт завершує інший девелопер. Наприклад, ЖК «Лісовий» по вул. Генерала Матикіна, 12, 16 його будівництво почалось ще у 2000 році. На етапі зведення 5-го поверху будівництво зупинилось, аж у другому кварталі 2013 року новобудова була введена в експлуатацію вже іншою компанією. Будинок по вул. Теремковській, 3 перша спроба побудувати будинок була у 2004 році, у 2012 році ділянку передали КП «Спецжитлофонд», яке у 2014 році завершило будівництво об’єкту, проте в експлуатацію будинок ввели лише в грудні 2019 року.
Варто насторожитись, якщо в новобудові кілька місяців тримається знижка 15−20%
Інвестори добудовують будинок своїми зусиллями. Наприклад, будинок на вулиці Богдана Хмельницького, 58-А у столиці. Будівельна компанія «Консоль» взялась за будівництво у 2003 році, а у 2008 кинула так і не завершивши будівництво. Інвестори об’єднались, домогтися рішення суду про виведення будівлі з іпотеки, тому що всі квартири були заздалегідь продані, а будувався будинок в кредит. Потім провели комунікації і ввели в експлуатацію у 2016 році.
Недобудова стоїть пусткою, інвестори втрачають гроші. Таких випадків у Україні більше сотні. Як вирішити цю проблему вже не один рік думає Мінрегіон і кабмін, проте будівництва так і стоять заморожені.
Будівництво зупинилось, що робити і як себе вести в такій ситуації?
Варіантів не так вже й багато. Можна почекати, поки будівництво відновиться, продати квартиру в недобудованому комплексі або розірвати договір із забудовником.
Якщо не стоїть питання переїзду, можна почекати закінчення будівництва, адже є велика ймовірність, що будівництво коли-небудь буде завершено, можливо, іншим забудовником. У столиці є багато подібних прикладів, коли новобудови вводились в експлуатацію через 5−7 років.
Крім того, у будь-якого інвестора є можливість передати договір, тобто продати квартиру в будинку, що зводиться і передати всі зобов’язання за договором третій особі. Якщо квартира купувалась в іпотеку, можливо, буде потрібен дозвіл банку.
Крім того знайти покупців на квартиру в довгобуді не так легко, швидше за все доведеться продавати за значно зниженою ціною.
Також можна розірвати договір. Якщо забудовник після закінчення термінів так і не передав квартиру інвестору, розірвання відбувається в односторонньому порядку (у випадку, якщо гарантії для інвестора прописані в договорі).
Схема така: забудовник отримує письмове повідомлення про розірвання договору, після чого він зобов’язаний повернути інвестору повну вартість зазначеної в договорі квартири. Однак причиною розірвання договору може бути припинення будівництва, в такому разі розірвання договору відбувається через суд.
То ж як правильно купувати житло в новобудовах, щоб не потрапити в довгобуд спитаєте? Перевіряйте документи забудовника перед тим як укладати договір та уважно прочитайте цей текст ще раз.
Володимир Копоть СЕО та співзасновник проекту Monitor. Estate
