Реконструкція кварталів застарілого житла, в народі «хрущовок», тема болюча і актуальна. Вона як запалений апендицит: різати людину шкода, але якщо його не видалити, підсумок може бути плачевним.
Статистичні дані говорять, що в Україні близько 75 млн кв. м є аварійними і непридатними для проживання. В одному тільки Києві налічується понад 3 тисячі застарілих будинків.
Вся справа в тому, що більшість хрущовок будувалися в період з 1957 до 1985 року. Термін експлуатації таких будинків становить 60 років. Значить, перші квартали такої забудови потрібно було віддавати під реконструкцію ще в 2017.
Четвертий рік поспіль мешканці таких будинків ризикують. Навряд чи будинок завалиться одномоментно, швидше за все цього не відбудеться.
Але хто дасть гарантію? 60-річний термін експлуатації був прописаний з умовою проведення постійних ремонтів комунікацій, під’їздів, дахів та іншого. Але, на жаль, таких ремонтів ніхто не проводив. А значить ризики високі.
3 червня мер Києва заявив, що містом розроблений проєкт, який передбачає знесення хрущовок і будівництво на їх місці нового житла. Що важливо, відповідні дії враховані і в новому генплані. А значить, не за горами перехід до активної фази процесу.
Київміськбуд може взяти на себе певну частину з реконструкції кварталів застарілого житла. Нам вистачить потужності і досвіду не тільки почати, але і потягнути більшу частину. Виділю кілька моментів, які, на мою думку, повинні бути кристалізованими і чіткими, щоб врешті-решт реконструкція не обернулася провалом.
Перше. У процесі реконструкції маєн бути зацікавлене місто. Щоб почати реконструкцію, поруч з кварталом застарілого житла має бути ділянка землі, на якій можна буде побудувати новий будинок. У нього відселяються мешканці першої черги на реконструкцію.
Після цього, можна починати основний етап робіт. Не менш важливе питання — наявність нових зовнішніх мереж. Швидше за все, в застарілих районах їх немає, а значить на забудовника автоматично ляже навантаження і з будівництва відповідних комунікацій. Вважаю, що місто повинне буде сприяти в цьому питанні.
Друге. Коефіцієнт площі. Тобто, на скільки квадратних метрів квартира в новому будинку повинна бути більша за ту, що була в «хрущовці». Свого часу Київміськбуд забудовував Позняки, де в колишні часи був приватний сектор.
Щоб мирно вирішити проблеми з мешканцями приватних будинків, компанія пропонувала їм квартиру або грошовий еквівалент. Одні погоджувалися відразу, інші — вирішили брати хитрістю. Оформивши прописку в своєму 50-ти метровому будиночку для ще десятьох родичів, вони вимагали видати квартири на всіх.
Повинен сказати, не вийшло. Я це до чого: питання заміни житлових площ має вирішуватися незалежно від кількості осіб, що проживають або прописані. За словами мера, жителі хрущовок отримають нове житло з «еквівалентом в 1,5 квартири в нових будинках».
Третє. Питання виселення мешканців застарілого житлового фонду. Як показує практика, в кожному будинку, колективі, просто групі людей завжди знайдеться один, який проти. І говорячи про виселення, такі будуть зі 100% вірогідністю.
Через страх залишитися на вулиці, нерозуміння того, що відбувається або просто капосність. Щоб такі люди не стали перепоною для тих, хто все ж хоче жити в новому будинку, необхідно регламентувати відсоток мешканців, згоди яких буде достатньо для старту робіт.
Експертні кола називають цифру 75%, і я з ними солідарний. Згоди 75% мешканців хрущовки має бути досить для виселення. Важливо, щоб це було зафіксовано на законодавчому рівні.
Початок — вже половина справи. І якщо на цей раз від розмов ми дійдемо до реконструкції хоча б одного будинку, це буде величезний крок. Упевнений, що в процесі з’явиться ще багато неврахованих питань. Наприклад, деякі країни зіткнулися з проблемою старого сміття — його просто нікуди дівати.
Зарубіжним колегам довелося будувати заводи для переробки будівельного сміття, яке залишається після знесення будинків. Його переробляли і використовували в дорожньому виробництві. Ми теж повинні про це подумати.
Місто потребує реконструкції кварталів застарілого житла. Хрущовки застаріли фізично і морально, кияни заслуговують нового комфортного житла. Найголовніше, щоб процес реконструкції базувався на чіткій законодавчій базі.
Наявність такої дозволить реалізувати проєкт максимально швидко і прозоро, що важливо для компаній, які будуть цим займатися, а значить і для міста в цілому. Крім того, законодавство повинно роз’яснити людям, що живуть в хрущовках, як буде відбуватися процес, чого їм очікувати і на що вони мають право.
Саме з мешканцями на перших етапах реконструкції кварталів застарілого житла потрібно буде проводити роз’яснювальну роботу. Процес буде довгим і копітким. І без чіткого законодавства тут не обійтися.
Ігор Кушнір, глава правління — президент ХК Київміськбуд, доктор юридичних наук
